住宅ローン控除の条件と控除額の計算｜2026年以降入居の借入限度額・床面積・所得の要件と初年度の確定申告

「住宅ローン控除で、結局いくら戻ってくるんだろう」

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末のローン残高の0.7%を最長13年間、所得税と住民税から差し引く制度です。

ただ、借入限度額や控除期間は新築か中古か、住宅の省エネ性能、世帯の状況で変わり、納めている税金が少ないと計算どおりには戻りません。

この記事では、2026年から2030年に入居する人向けの制度を、国税庁と国土交通省の公開情報をもとに、条件・借入限度額・控除額の計算・初年度の確定申告の順に整理しました。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは？税金から直接引かれるしくみ

住宅ローン控除は、返済期間10年以上の住宅ローンでマイホームを新築・購入・増改築し、自分で住んだときに、毎年の税金が軽くなる制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といい、国土交通省などの案内では「住宅ローン減税」とも呼ばれます。

控除される金額は、年末時点のローン残高×0.7%が基本です。収入から差し引く所得控除ではなく、計算した税額そのものから差し引く税額控除なので、控除できた分はそのまま税金が少なくなります。

所得税から引ききれなかった分は、翌年度の住民税からも一定額まで差し引かれます。

対象は2026年から2030年12月31日までの入居

令和8年度の税制改正で制度が延長され、国税庁の案内では2030年12月31日までに住み始めた人が対象です。

2025年以前に入居した人は、入居した年の制度がそのまま続きます。たとえば2021年以前に入居した人は控除率1%の旧制度のため、この記事の数字とは異なります。

住宅ローン控除の条件は「人・住宅・ローン」の3つで確かめる

条件は数が多いので、「誰が」「どんな家に」「どんなローンで」の3つに分けて確かめると漏れにくくなります。

区分	主な条件
人	・その年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下） ・新築や取得の日から6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けている
住宅	・床面積が50㎡以上（一定の住宅は40㎡以上50㎡未満でも対象） ・床面積の半分以上が自分の住まい ・中古は1982年1月1日以後の建築か、耐震基準に適合する証明などがあること
ローン	・10年以上にわたって分割で返す借入れ ・金融機関や住宅金融支援機構などからの借入れ（親族や知人からの借入れは対象外）

所得の条件は毎年、ペアローンなら1人ずつ判定する

合計所得金額の条件は、控除を受ける年ごとに判定されます。ある年だけ2,000万円を超えればその年は受けられませんが、翌年に条件内へ戻れば再び受けられます。

夫婦でペアローンや連帯債務を組んだ場合、所得は2人の合計ではなく1人ずつ判定し、控除もそれぞれのローン残高に応じて別々に受けます。

床面積は40㎡台なら住宅の種類と所得で決まる

床面積の基本は50㎡以上です。40㎡以上50㎡未満の住宅は、次の場合に限って対象になり、その年の合計所得金額は1,000万円以下であることが条件です。

• 新築：認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれか（または2023年末までに建築確認を受けた住宅）
• 中古：40㎡以上50㎡未満の既存住宅

また、40㎡台の認定住宅等に2026年以降に住んだ場合は、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを使えません。

床面積は登記簿の面積で判断する

床面積は登記事項証明書に載っている面積で判断し、マンションは専有部分の面積です。パンフレットの面積は壁の中心で測った面積のことが多く、登記簿の面積より少し広く書かれています。

パンフレットで50㎡ちょうど前後の物件は、登記簿では50㎡を下回ることがあるので、契約前に確かめておきます。

住宅ローン控除の借入限度額と控除期間（省エネ性能の区分別）

控除の計算に使うローン残高には上限があり、これを借入限度額といいます。借入限度額と控除期間は、新築か中古か、住宅の省エネ性能がどの区分に当たるかで決まります。以下は2026年から2030年に入居する場合の数字です（国税庁タックスアンサーNo.1211-1・No.1211-3、2026年10月時点で確認）。

新築住宅の借入限度額

住宅の区分	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯・若者夫婦世帯）	控除期間
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅（2027年入居まで）	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅	原則対象外	原則対象外	－

新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居では原則として対象外です。2027年末までに建築確認を受けたか、2028年6月30日までに建築された住宅に限り、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」の新築は、2024年以降の入居から原則対象外です。2023年末までに建築確認を受けた住宅などに限り、借入限度額2,000万円・控除期間10年で使えます。

不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームした「買取再販住宅」は、区分によって新築に近い借入限度額になるものがあります。国税庁タックスアンサーNo.1211-2で別に案内されているので、該当する場合はそちらで確かめます。

中古住宅の借入限度額

住宅の区分	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯・若者夫婦世帯）	控除期間
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	3,500万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅	2,000万円	2,000万円	10年

2026年以降の入居では、中古の認定住宅等も控除期間が13年になり、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せも受けられるようになりました。2025年までの入居では中古はどの区分でも10年・上乗せなしだったので、大きく変わった部分です。

省エネ性能の区分は証明書で決まる

どの区分に当たるかは、住宅の性能を示す証明書で判断します。証明書がなければ、実際の性能が高くても「その他の住宅」として扱われます。

区分	性能の目安	主な証明書類
認定住宅	長期優良住宅・低炭素建築物の認定を受けた住宅	認定通知書の写し、住宅用家屋証明書など
ZEH水準省エネ住宅	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上	住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書の写し
省エネ基準適合住宅	断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上	住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、検査済証の写し（新築で2025年4月1日以後に建築確認を受けたもの）

中古住宅の場合は、売主や不動産会社に証明書があるかを契約前に聞いておくと、確定申告のときに区分で迷わずに済みます。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せの条件

借入限度額の上乗せを受けられるのは、次のどれかに当てはまる人です。判定は入居した年の12月31日時点の状況で行います。

• 19歳未満の扶養親族がいる
• 40歳未満で配偶者がいる
• 40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる

対象は認定住宅等（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）で、その他の住宅には上乗せがありません。床面積40㎡台の認定住宅等も上乗せの対象外です。

住宅ローン控除の控除額の計算方法と計算例

1年分の控除額は、次の3つのうちいちばん小さい金額×0.7%で計算します（100円未満は切り捨て）。

• その年の12月31日時点のローン残高
• 住宅の取得価格（補助金などを差し引いた金額）
• 住宅の区分ごとの借入限度額

借入限度額から見た1年あたりの上限は、5,000万円なら35万円、4,500万円なら31.5万円、3,500万円なら24.5万円、3,000万円なら21万円、2,000万円なら14万円です。

所得税で引ききれない分は住民税から引かれる

控除額は、まずその年の所得税から差し引かれます。引ききれない分は翌年度の住民税から差し引かれますが、上限は所得税の課税総所得金額等の5%か9.75万円の低いほうです（総務省の案内）。住民税の上限も超えた分は翌年に繰り越されず、使えずに終わります。

新築ZEH水準・子育て世帯の計算例

次の条件で、入居1年目の控除額を計算します。数字はすべて説明用の仮のもので、復興特別所得税は除いています。

項目	金額
住宅の区分	新築・ZEH水準省エネ住宅（子育て世帯なので借入限度額4,500万円）
住宅の取得価格	4,800万円
1年目の年末ローン残高	3,920万円
所得税の課税総所得金額等	247.5万円
その年の所得税額	15万円（247.5万円×10%－9.75万円）

この例で1年目に実際に軽くなる税金は、所得税15万円＋住民税9.75万円＝24.75万円です。控除額の計算上は27.44万円でも、納めている税金が少ないと全額は戻りません。

年末残高は返済とともに減っていく

控除額は毎年の年末残高で計算するため、返済が進むほど少しずつ小さくなります。金利が上がると利息に回る割合が増えて元金の減りが遅くなるなど、残高の減り方は金利や金利タイプでも変わります。

自分の控除で戻る金額は5つの手順で確かめられる

戻る金額の上限は、住宅の区分と自分の税額の2つで決まります。物件を決める前に次の順で確かめておくと、控除をあてにしすぎた資金計画を避けられます。

住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除の1年目は、入居した年の分の確定申告で手続きをします。普段は年末調整だけで済む会社員も、1年目だけは自分で確定申告をしなければ控除が始まりません。

たとえば2026年に入居した場合は、2027年2月16日から3月15日の確定申告期間に申告します。還付を受けるための申告は、2月16日より前から提出できます。

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類

書類	入手先・補足
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成できる。連帯債務がある場合は付表も必要
家屋と土地の登記事項証明書	法務局。計算明細書に不動産番号を書けば添付に代えられる
売買契約書・工事請負契約書の写し	取得価格を確かめるため
住宅の区分を示す証明書	住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書、認定通知書、検査済証など
年末残高等証明書	金融機関から届く。調書方式に対応した金融機関に適用申請書を出していれば添付不要
補助金の決定通知書など	国や自治体の補助金を受けた場合
耐震基準適合証明書など	中古で1981年以前に建築された住宅の場合

2023年以降に入居した人は、借入先が「調書方式」に対応していれば、契約時に「住宅ローン控除の適用申請書」を金融機関へ出すことで、年末残高証明書を添付しなくてよくなっています。契約書類にまぎれていることが多いので、出したかどうかを確かめておきます。

初年度の確定申告の流れ

同じ年にふるさと納税をした人は、確定申告をするとワンストップ特例の申請が無効になるため、寄附金控除もあわせて申告します。ふるさと納税の確定申告の進め方は、次の記事で整理しています。

2年目以降は年末調整で受けられる

会社員などの給与所得者は、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と年末残高等証明書を、毎年勤務先に出します。自営業の人は、毎年の確定申告で控除を受けます。

区分と税額を先に確かめることで、控除をあてにしすぎない資金計画が立てられる

戻る金額の上限が分かっていれば、控除は「いくら戻るか分からないおまけ」から、毎年の家計に組み込める数字に変わります。

証明書がそろう物件かを契約前に確かめておけば、入居後に「その他の住宅」と分かって限度額が下がる、という行き違いも防げます。1年目の確定申告と2年目以降の年末調整の段取りも見えているので、手続きの漏れで控除を受け損なう心配も小さくなります。

「控除があるから多めに借りても大丈夫」と考える前に確かめたいこと

控除率0.7%は借入金利より高いこともあり、「控除で戻るなら借入額を増やしても損はしない」と考える人もいます。ただ、次の点を見ると、控除だけで借入額を決めるのは向いていません。

考え方	確かめること
借入額を増やせば控除も増える	戻る金額は、自分の所得税と住民税の上限（最大9.75万円）で頭打ちになる
13年間ずっと同じ額が戻る	年末残高が減るにつれて控除額も小さくなり、所得が2,000万円を超えた年は受けられない
繰り上げ返済しても影響はない	残高が減るぶん控除も減り、借入日から完済までが10年未満になるとその年以後は受けられない
転勤しても続けて受けられる	家族ごと引っ越して住まなくなった年は受けられない（再び住めば残りの期間は受けられる場合がある）
借り換えたら控除は終わる	一定の条件を満たせば続けて受けられるが、対象の残高は借り換える直前の元のローン残高が上限

住宅ローン控除はどの金融機関で借りても条件は同じです。ローン選びでは、控除ではなく金利・事務手数料・団信を合わせた総返済額で比べると、判断がぶれにくくなります。

住宅を買うときにあわせて決める火災保険の補償の選び方は、次の記事で整理しています。

まとめ｜住宅ローン控除は区分と証明書、自分の税額を先に確かめる

• 住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7%を最長13年間、所得税と住民税から差し引く制度で、2030年12月31日までの入居が対象
• 主な条件は、所得2,000万円以下・床面積50㎡以上（一定の40㎡台は所得1,000万円以下）・10年以上の分割返済
• 借入限度額と控除期間は、新築か中古か・省エネ性能の区分・子育て世帯や若者夫婦世帯かで変わり、区分は証明書で決まる
• 新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居で原則対象外
• 実際に戻る金額は、所得税と住民税の上限（課税総所得金額等の5%・最大9.75万円）で頭打ちになる
• 1年目は確定申告、2年目以降は会社員なら年末調整で受ける

物件を決める前に区分と証明書を確かめ、返済予定表と源泉徴収票で1年に戻る金額の上限を出しておくと、控除を前提にした資金計画のずれを小さくできます。

住宅ローン控除でよくある質問

住宅ローン控除で戻ってくる金額はいくらですか？

年末残高・取得価格・借入限度額のいちばん小さい金額×0.7%が1年分の控除額です。実際に戻るのは、納めている所得税と住民税（課税総所得金額等の5%・最大9.75万円）の範囲までです。

>>控除額の計算例を見てみる

中古住宅でも控除期間は13年になりますか？

2026年以降の入居なら、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合のいずれかと証明できる中古住宅は13年です。証明書がない「その他の住宅」は10年です。

>>区分ごとの借入限度額を見てみる

会社員でも住宅ローン控除の確定申告は必要ですか？

1年目だけは確定申告が必要です。2年目以降は、税務署から届く申告書と年末残高等証明書を勤務先に出せば、年末調整で控除されます。

>>初年度の確定申告の流れを見てみる

ふるさと納税と住宅ローン控除は一緒に使えますか？

一緒に使えます。ただし住宅ローン控除で所得税や住民税が少なくなると、ふるさと納税で自己負担2,000円に収まる寄附額の上限が下がることがあるため、試算は控除後の税額で行います。

繰り上げ返済をすると住宅ローン控除はどうなりますか？

年末残高が減るぶん控除額も小さくなります。借入日から最後の返済日までが10年未満になると、その年以後は控除を受けられません。

>>控除を受けられなくなるケースを見てみる